מדריך · 6 דקות קריאה · 4 באוקטובר 2026
מתחילים בשכירות: הדרך המציאותית להיכנס למקצוע
למתווך חדש אין עדיין מוניטין ורשת קונים. שכירות היא המקום לבנות את שניהם: איך משיגים נכסים, איזו ניירת צריך, מה נהוג בעמלה ומה אסור.
מידע כללי בלבד, לא ייעוץ משפטי. הכללים מסוכמים כאן ממקורות פומביים, וכל מקרה תלוי בעובדות שלו. לפני שמאמצים נוסח של מסמך, בדקו עם עורך דין.
למה דווקא שכירות
בכתבה בביזפורטל מאוגוסט 2026 מסביר מתווך ותיק שקשה היום להיכנס למקצוע: למתווכים חדשים חסרים מוניטין, לקוחות ורשתות קונים, ונכס למכירה יכול לעמוד בשוק חצי שנה ויותר. הכתבה מציעה את השכירות כנקודת כניסה קלה יותר.
ההיגיון פשוט. עסקת שכירות קטנה יותר, ההחלטה בה פשוטה יותר, ובדרך כלל היא נסגרת מהר יותר ממכירה. משכיר שמחפש שוכר רוצה בעיקר שהדירה לא תעמוד ריקה, וזה צורך שמתווך חדש יכול לענות עליו. וכל עסקה כזאת משאירה אצלכם שני אנשי קשר: שוכר שיום אחד אולי יקנה, ומשכיר שיש לו נכס שיום אחד אולי יימכר.
איך משיגים נכסים להשכרה
הדרכים המוכרות הן פנייה לבעלים שמפרסמים בעצמם, המלצות, ושיתוף פעולה עם מתווכים אחרים. כמה כללים שעושים את זה נכון:
- בוחרים אזור קטן, שתיים או שלוש שכונות, ולומדים אותו רחוב אחרי רחוב: מחירי שכירות, בניינים, ומה השוכרים מחפשים ולא מוצאים. מדד שכר הדירה נותן את הכיוון הארצי.
- מתקשרים לבעלים שמפרסמים בעצמם רק כשיש לכם שוכר אמיתי או הצעה ברורה. בעלי נכסים כותבים ״לא למתווכים״ במודעה בגלל שיחות שאין מאחוריהן כלום.
- מזדהים כמתווכים כבר בפנייה הראשונה, ומציגים את הרישיון כשמבקשים. תקנות האתיקה דורשות את שניהם.
- לפני שמפרסמים נכס, מקבלים הסכמה בכתב של הבעלים. שאלון בעל הנכס כולל אותה.
- שווה לשאול מתווכים ותיקים באזור אם יש להם נכסי שכירות שאין להם זמן אליהם, ולהציע שיתוף פעולה עם חלוקה כתובה מראש. בלוח הנכסים רואים מי עובד באזור.
- כל שוכר שפנה אליכם נרשם כביקוש, כדי שמתווך עם נכס מתאים ימצא אתכם.
גם בשכירות: הזמנה בכתב לפני ההצגה
שלושת התנאים לדמי תיווך חלים גם בשכירות: רישיון בתוקף, הזמנה בכתב עם הפרטים שנקבעו, והיותכם הגורם היעיל לעסקה. סוג העסקה, השכרה או שכירות, הוא אחד הפרטים שההזמנה חייבת לכלול. טופס ההזמנה באתר כולל את שתי האפשרויות, ומחתימים אותו לפני שמראים את הדירה, לא אחרי.
אם סוכמה בלעדיות, היא נחתמת במסמך נפרד ויש לה כללים משלה, כולל פעולות שיווק עם מועד. הם מפורטים במדריך למה מתווכים מפסידים עמלה.
דמי התיווך: מה נהוג, ומה החוק אומר
החוק אינו קובע את גובה דמי התיווך ואינו קובע להם תקרה. הם נקבעים במשא ומתן ונכתבים בהזמנה. לפי אתרי מקצוע, נהוג בשכירות דמי שכירות של חודש אחד בתוספת מע״מ, אבל זה מנהג ולא חובה, והוא משתנה בין אזורים ובין עסקאות.
ועוד כלל שחשוב להכיר: לפי כל זכות, משכיר אינו רשאי לדרוש מהשוכר לשלם את דמי התיווך שהמשכיר עצמו חייב למתווך שפעל מטעמו. את הסכום לפני ואחרי מע״מ בודקים במחשבון העמלה.
מה אסור: דמי רצינות, מודעות בלי הסכמה ותיווך בלי רישיון
שלושה מוקשים שמתווך חדש בשכירות פוגש מהר:
- דמי רצינות. מאז 9 במרץ 2025 תקנות האתיקה אוסרות לגבות כל תשלום מלבד דמי התיווך: לא דמי רצינות, לא דמי קדימה, ולא תשלום על חידוש חוזה או על מימוש אופציה.
- מודעה בלי הסכמה. אסור לפרסם נכס בלי הסכמת בעליו, ואסור להציג נכס שידוע שאינו זמין. מודעה פרטית של משכיר שמועתקת ומתפרסמת מחדש בלי שביקש, היא בדיוק זה.
- תיווך בלי רישיון. בשוק השכירות פועלים גם ״מתווכים פיראטים״: כתבה מ־2017 תיארה אנשים בלי רישיון שמפרסמים מחדש מודעות של משכירים פרטיים במחיר גבוה יותר וגובים עמלה. תיווך בלי רישיון הוא עבירה, ושיתוף פעולה עם מי שאין לו רישיון מסכן את החלוקה. לפני כל שת״פ בודקים רישיון.
מהשכירות אל המכירה
כל עסקת שכירות משאירה אצלכם קשר, ושומרים אותו ברשות: לפני שמוסיפים שוכר או משכיר לרשימת תפוצה, מבקשים הסכמה בכתב לדיוור, כי חוק הספאם חל גם על וואטסאפ. כשמשכיר מספר שהוא שוקל למכור, זו כבר פגישה אחרת: פגישת השגה, ואיך זוכים בבלעדיות. והמסלול כולו, צעד אחרי צעד, נמצא במתחילים בתיווך.